상가 부가세란 무엇인가

상가 임대 매매 시 부가세란 무엇인가?

목차
1. 부가세란
2. 상가 임대 시 자영업자 부가세
3. 부가세 환급
4. 상가 분양이나, 상가 상가주택 매매로 취득 시 부가세
5. 상가 매매시 포괄양수도 조건

1. 부가세란

상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공 과정에서 얻어지는 부가가치에 대해 과세하는

세금 입니다.

 

그러므로 상가를 취득하거나 보유하고 있는 상가를 임대를 줄 때에도 재화의 거래나

용역이 발생하므로 상가 취득 시나 보유 시에 부가가치세가 발생하게 됩니다.

2. 상가 임대 시 자영업자 부가세

자영업을 오랫동안 하신 분은 상가 임대 시 부가세에 대한 내용을 잘 아시리라

생각합니다.

 

자영업을 하기 위해 세무서에 사업자등록을 하실 때 법인사업자는 모두 일반과세자

이지만 개인사업자는 일반과세자와 간이과세자로 구분하고 있습니다.

※면세사업자는 (부과가치세의 과세 대상이 아님)

 

일반과세자는 1년에 2번 신고 납부하고 1년에 2번 직전 과세기간 납부세익이 2분의 1

고지세액을 납부합니다. 단, 20만 원 이하일 경우 예정신고는 생략합니다.

 

이렇듯 일반과세자는 매출이 많고 비용처리를 확실히 하여 부가세를 환급을 받아야

하므로 보통 세무사무소에 일임을 합니다.

 

하지만 간이과세자는 1년에 1번 신고납부를 하면 되고 비교적 신고방법이 간단하여

보통 PC로 혼자서 신고가 가능합니다.

 

국세청 홈텍스

과거에는 연매출 4800만 원 일반과세자 간이과세자가 기준이었는데 지금은 연매출

8000만 원이 기준이 됩니다.

 

3. 부가세 환급

보통 자영업자분들이 부동산에서 상가 계약을 하실 때 부가세 포함 부가세 불포함이라는

내용을 부동산 소장님이 설명을 해줍니다.

 

하나의 예로

상가 보증금이 3000만 원 월 임대료가 100만 원이라고 가정을 해봅니다.

그럼 여기에서 부가세 불포함이란 100만 원에 부가세 불포함되어 있어 월 임대료에

부가세 10% 포함한 110만 원을 임대인에게 입금을 하여야 합니다.

 

그럼 자영업자분이 일반과세자 임차인 경우 임대인에게 세금계산서를 발행을 받아

부가세 부분은 환급을 받으시면 됩니다.

 

간이과세자인 경우에는 연매출 4800만 원 자영업자분은 부가가치세가 면제가

되어 부가가치세 환급이 되지 않습니다.

 

연매출 4800만 원 이상 8000만 원 미만인 자영업자분은 이번부터 세금계산서 발급

대상이고 현금영수증 카드공제가 가능하기 때문에 부가세 환급대상에 포함됩니다.

위사항은 세법개정과 여러 가지 말이 많으니 부가세 신고전 세무사와 먼저

상담을 받아 보시는 게 좋겠습니다.

 

상가를 분양받거나 매수한 경우 납세자가 부담한 부가가치세 환급 불가능

 

4. 상가 분양이나 상가, 상가주택 매매로 취득 시 부가세

상가를 분양하거나 매도하는 경우에도 재화의 공급으로 보아 분양자나 매도자는

수분양자 매수자에게 상가 분양가(매매가) 외에 건물 공급가의 10% 로에 해당하는

부가가치세를 징수해 세무서에 납부하여야 합니다.

 

쉽게 말하면 상가를 분양받는 사람 중개를 통해 매수하는 사람은 상가 분양가(매수가)

중에서 건물 공급가의 10% 로에 대한 부가가치세를 부담해야 한다는 것입니다.

 

상가를 분양받거나 상가 상가주택을 매매할 때 매매가는 토지와 건물 공급가액

합산되어 있습니다. 

 

상가 분양 시나 매매로 취득 시에는 건물분 공급가액만을 기준으로 납부하시면 됩니다.

토지분 공급가액에 대해서는 부가가치세를 납부하지 않습니다.

 

그럼 분양계약서 매매계약서상 토지가액과 건물가액이 구분되어 표시된 경우

관세 관청이 합당하다고 인정한 경우

 

판례를 보면 일반적으로 매매계약서상 매매금액이 실지거래금액임이 확인되고, 계약서상

토지의 가액이 구분되어 표시되어 있으면, 구분 표시된 토지와 건물가액이 정상적인 거래 등에 비춰 합당하다고 인정되는 경우에는 실지 거래가액으로 보고 인정해 줍니다.

 

그러나 계약서상 면제되는 토지의 부분 가액이 현저하게 높게 명시되고, 과세되는 건물 부분의 가액이 매우 낮게 기재된 경우에 과세관청이 공급가액이 불분명한 것으로 보아 과세표준 안분계산에 의하여 과세관청이 다시 산출을 합니다.

 

상가주택 매매 시에는 매매금액이 건물분 토지분 구분되어 표시되지 않고 매매금액을 일괄로 하여 매매를 진행을 합니다.

 

이럴 때에는 보통 매도인은 부가세 포함된 금액으로 매매금액을 책정하게 됩니다.

 

상가 주택의 매매의 경우 주택부분이 크고 상가 부분이 작을 때와 관계없이 상가 부분에 대한 건물분의 부가가치세는 발생을 합니다.

상가를 매도하실 때 정확한 부가가치세 확인을 위해 세무사와 꼭 상담을 받으시길 추천합니다.

 

5. 상가 매매 시 포괄양수도 조건

매도자가 일반과세자이고, 매수인이 간이과세자인 경우에도 포괄양수도가 가능한데

이 경우 매수자인 간이과세자는 자동으로 일반과세자로 전환이 됩니다.

 

마무리

여기까지 상가 부가세에 대해 알아보았습니다.

세금 부분은 워낙 변동사항이 많으니 이 글은 참고용으로만 보시고

자세한 부분은 세무사와 상담하는 걸 추천드립니다.

 

감사합니다.

 

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