원룸 임대차 계약시 특약 사항 내용 설명

 

원룸 임대차 계약 시 특약 사항 내용 설명

 

 

 

목차

⊙ 1. 현장방문 및 등기사항 건축물 대장
⊙ 2. 선순위 권리(근저당권 임차권 등)
⊙ 3. 옵션 사용후 원상태로 반환
⊙ 4. 월차임 선불 관리비 월차임에 포함

 

 

1. 현장방문 및 등기사항 건축물대장

대학생들 또는 대학생 자녀를 둔 부모님 그리고 일반 직장인 등 원룸 임대차 계약을 할 때할때

특약 사항에 대해 궁금하신 분들을 위해 오늘은 대표적인 특약 사항 내용을 설명 해 드리

겠습니다.

 

특약 사항 첫 번째 내용

현 시설물 상태를 현장방문하여 확인하고 등기사항증명서 및 건축물 대장을 확인하고 하는

계약이다.

 

1) 현 시설물 상태를 현장방문 하여 확인하고

여기서 현장방문을 확인할 때에는 공인중개사와 같이 현장방문을 확인하는 것이기

때문에 입주하실 방은 본인(입주하실 분)이 꼼꼼하게 잘 보아야 할 것입니다.

 

대신 보고 결정은 본인이 한 번 더 보아야 한다면 공인중개사가 두 번의 일을 하게 되는

것입니다.

 

이렇게 현장 방문을 해서 확인할 때 본인 들은 방을 여러 개 보고 결정을 하려고 하는

경우가 많은데 여러 군데 방을 보면 나중에 본인이 어떤 방이 더 좋은지 기억을 못 하는

경우가 많이 있습니다.

 

이럴 경우 대체적으로 공인중개사들은 보통 3군데 이상 방을 보여 주는 걸 꺼려합니다.

왜냐 하면 보통 원룸 건물이 4층으로 되어 있는데 공인중개사도 노후에 무릎 연골이

나가는 걸 방지하기 위해서일 것입니다.

 

그리고 여러 방을 보여줘도 결국엔 다른 부동산에 가서 이전 부동산에서 보여줬던 방을

계약을 하는 경우가 많기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 원룸을 구하실 때에는 본인이 원하는 방의 위치 월세는 얼마까지 보증금은 

얼마까지  가능한지 공인중개사에게 말을 해주면 공인중개사는 그 금액 맞는 제일

깔끔하고 좋은 방을 보여 드릴 것입니다. 

   

2) 등기사항 증명서 및 건축물대장을 확인하고 하는 계약이다.

등기사항 증명서는 공인중개사와 입주할 방을 확인하고 본인이 그 방에 입주를 하겠다고

마음을 먹으면 등기사항 증명서를 공인중개사가 인터넷 등기소에서 유료로 발급을 하여

확인하는 과정입니다.

 

만약 본인의 보증금을 많이 걸 때는 필히 이과정을 빼먹으시면 안 됩니다.

왜냐하면 보통 원룸 건물에는 근저당 설정이 많이 되어 있기 때문에 최 선순위가 은행입니다.

그리고 본인이 입주할 방이 마지막 공실이면 본인은 최 후순위 됩니다.

 

여기에서 소액임차인 최우선변제권이라는 임차인을 위한 법이 있는데

이 부분은 마지막 함께 보면 좋은 글에 바로 가기로 가서 보시면 되겠습니다.

저는 원룸을 전세로 들어가시는걸 저는 추천하지 않습니다.   

 

건축물대장은 공부상 건물의 면적 소재지 용도 등 이런 내용이 나와있는 문서입니다.

계약서 작성 시 공인중개사가 여기에 있는 내용을 토대로 설명해 줄 것입니다.

 

본인이 먼저 발급받아 보고 싶으신 분은 공인중개사에게 한부를 때 달라고 하셔도 되고

아니면 직접 정부 24에서 발급할 수 있습니다.

   

 

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2. 선순위 권리(근저당권 임차권 등)

특약사항 두 번째 내용

임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위 권리(근저당권, 임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우

임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다.

 

위에서 말씀드렸듯이 원룸에는 대부분 은행의 근저당이 설정되어 있은 곳이

대부분입니다.

 

이 특약사항은 경매라는 말이 들어가 있어 불안해하시는 분들이 대부 부일 것이라

생각합니다.

 

하지만 원룸 보증금 금액이 소액이라면 크게 걱정하실 필요는 없습니다.

원룸 특성상 계약이 일반 주택과 달리 1년 계약이 대부분 일 것입니다.

 

만약 보증금 200만 원 월세 35만 원 1년 계약을 하고 원룸에 입주를 한 상태에서

원룸 건물이 경매가 진행될 경우 경매 진행 기간이 6개월 정도 소요된다고 하면

경매가 진행될 동안 월세를 지급하지 않으면 본인에게 손해가 발생하지 않습니다.

 

물론 원룸을 다시 구해야 하는 불편함이 있겠지만 금전적으로는 손해가

발생하지 않습니다.

 

그러니 보증금을 많이 걸고 입주를 하실 때에는 공인중개사에게 꼼꼼하게

확인을 해달라고 하시는 방법이 최고 좋은 방법입니다.

 

만약 직거래 시 본인이 이 원룸 건물이 위험한지 확인하려면 원룸 건물 매매가도

알아야 하고 선순위 보증금액도 알아야 합니다.

 

은행 근저당은 인터넷 등기소에서 소재지만 알면 알아볼 수 있지만 원룸 건물

매매가와 총보증금은 임대인에게 직접 물어보고 하는 수밖에 없습니다.

         

현장에서는 공인중개사가 임대인에게 선순위 임대차 내역을 물어 봐도 왜

그것까지 알아야 하냐고 협조를 안 해주는 임대인들도 많고 여러모로 힘든

경우가 다반사입니다.

 

한 가지 예로 상가 임대차시 임대인에게 도면을 요구하였더니 도면까지 왜

필요하냐 그렇게 깐깐하게 하려면 계약하지 마라 이런 경우도 있습니다.

 

다시 한번 말씀드리지만 원룸 전세계약은 하지 않으시는 걸 추천드립니다.

 

 

 

3. 옵션 사용 후 원 상태로 반환

특약사항 세 번째

옵션(책상, tv, 에어컨, 침대, 옷장, 냉장고, 세탁기, 전기레인지, 리모컨 등)은 사용 후 원상태로 반환한다.
임차인의 부주의로 파손분실 시시 변상 조치함

 

원룸 특성상 일반 주택과 달리 기본적인 생활용품만 있으면 입주를 하여 바로 생활할 수

있도록 위 특약 사항과 같이 구비가 되어 있습니다.    

 

위 내용 그대로 본인의 부주의로 인한 파손이 아닐 경우 임대인에게 요청을 하면 됩니다. 

 

그리고 입주를 하였을 때 가전제품 이라던가 가구 등 이상이 있는 곳은 미리 사진을 찍어

차후 계약 종료 시 임대인에게 처음부터 찌그려 있었다는 증거를 남겨 두도록 하세요.

  

예를 들어 입주를 하여 사용이 잘되던 세탁기가 갑자기 안되면 본인의 부주의가 아니

라면 임대인에게 말을 하고 a/s 신청을 하시고 비용이 발생하면 월세에서 차감을 하던지

아니면 임대인에게 비용을 청구하시면 되고 본인의 부주 위면 본인이 직접 비용을 지불

하여야 합니다.  

분실 시에는 당연히 본인이 직접 비용을 지불하셔야 합니다.

 

그리고 여름철에 에어컨에서 냄새가 난다고 에어컨 청소 기사를 불러서 에어컨 청소를 하면

그 비용은 본인이 직접 지불해야 합니다.

 

에어컨이 냉방이 안된다면 임대인에게 말을 하여 교체를 하던지 수리를 해달라고 요청을

하는 것입니다.

 

원룸에 입주를 하여 가전제품 등을 사용할때에는 본인것이라 생각하고 관리를 해주면

깨끗하고 오래 사용 할 것입니다.

 

 

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4. 월차임 선불 관리비 월차임에 포함

특약사항 네 번째

1) 월차임은 선불이며 관리비(유선비, 인터넷, 수도세, 공동전기료)는 월차임에 포함한다.

2) 임차인이 실 사용하는 공과금(전기요금, 도시가스)은 임차인이 부담하기로 한다.

3) 임차인은 계약 만료 전 해제 시 새 임차인을 대체하고 대체 당일까지 차임을 부담하며

부동산 중개수수료 또한 현 임차인이 부담한다.

4) 계약 만기 시 해제 통보는 만기 2개월 전 임대인에게 통보하고 새임 차인 대체에 적극 협조한다.
미통보시 자동 연장됨

 

요즘 대부분 원룸 임대차 계약을 할 때에는 월차임을 선불로 합니다.

예를 들어 계약기간이 2021년 11월 30일 ~ 2022년 11월 29일 1년 계약이면

월차임을 2021년 11월 30일에 선불로 지급을 하게 되면  2022년 10월 30일에

마지막 월세를 지급하면 된다는 뜻입니다.

 

관리비는 월차임에 포함한다. 포함된 것으로 본다 이 부분은

월세에 관리비가 포함되면 당연히 중개보수가 올라갑니다.

 

보증금 200만 원 월차임 25 만원 관리비 5만 원 보통 이렇게 월차임에 관리비를 포함하면

월세가 30만 원이 됩니다.

그럼 5 만원의 초과비용이 월세로 들어간다고 볼 수 있습니다.

 

그렇게 되면 공인중개사 입장에서는 관리비를 포함하여 중개보수를 계산하면 초과 보수가

발생을 하게 됩니다.

 

원룸 같은 경우 관리비 고지서가 따로 나오지 않습니다. 관리비에 보통(공동전기료, 인터넷,

유선비, 수도세)등이 포함되어 있다고 볼 수 있는데요.

 

관리비 고지서가 따로 나오지 않기 때문에 임대인들은 공인중개사에게 관리비 얼마 이렇게

말을 하지 않고 그냥 과표기준이 3500 기준 이렇게 말을 해줍니다.

과표기준이 3500이면 보증금 500 만원 월세가 30만 원입니다.

 

이렇듯 관리비란 금액이 정확하게 얼마인지 고지가 되지 않기 때문에 공인중개사는 관리비가

월세에 포함된 것으로 본다.라고 기재를 하는 것입니다.

 

저 같은 경우 관리비 5만 원을 포함된 금액으로  계약서 작성을 하고 그 대신 관리비를

뺀 금액으로 계산된 중개보수를 받고 있습니다.

 

관리비에 포함되지 않는 항목은 전기요금, 도시가스비용입니다.

이 부분 본인이 직접 실사용하는 부분이므로 본인 부담이 원칙입니다.

 

3번의 내용은 계약기간이 1년인데 그전에 계약을 해지할 경우 본인이 직접 부동산에

원룸을 내어 놓아야 합니다.

 

계약기간 전에 방을 나가기 때문에 부동산 중개보수는 당연히 본인이 부담을 하셔야

합니다.

왜냐하면 임대인은 1년 계약기간의 중개보수를 벌써 지급을 하였고 임대인 잘못이

아닌 임차인이 계약을 불이행하고 나가는 것이기 때문입니다.

 

여기에서 임차인들이 중개보수 때문에 가끔씩 문의를 하는데 중개보수는 법정 중개

보수만 주시면 됩니다.

 

그러나 방을 급하게 빼야 하시는 분은 한 달 두 달 기다리면 배보다 배꼽이 커듯이

중개보수보다 월세가 더 나가는 경우도 있기 때문에 판단은 본인들이 하셔서

결정을 많이 합니다.

 

계약 만기 시에는 2개월 전에 임대인에게 문자나 전화통화로 계약을 해지한다고 꼭

통보를 하시길 바랍니다.

주택임대차 보호법이 계정 되기 전에는 1개월이었는데 개정 후 2개월로 변경되어

습니다.

 

만약 통보를 하지 않을 경우 묵시적 갱신으로 자동 연장이 되면 묵시적 갱신이

되고 방을 뺄 때 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통보할 수 있는데 임대인에게

통보를 하면 3개월 후에 효력이 발생하므로 3개월 동안 계속 거주를 해야 합니다.

 

그러니 묵시적 갱신이 되었으면 3개월 전에 미리 통보를 하시길 바랍니다.

   

 

마치며

원룸 임대차 계약 시 특약사항의 내용들에 대해 알아 보았습니다.

 

원룸 계약시 참고하시고 좋은 방에 입주하시길 바랍니다.

 

그리고 원룸의 특성상 당일 거래가 많이 되는 편입니다.

만약 본방이 마음에 들면 그날 바로 계약금을 걸어 두시는 게 좋은 방법입니다.

하루 이틀 상관에도 그 방이 빠질 수가 있습니다. 

 

저의 글은 참고만 하시고 전문가와 상담해서 진행하는걸

추천합니다.

 

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감사합니다.