상가 임대 원상회복 의무 차임증감 청구권 묵시적 갱신

 

 

상가 임대 원상회복의무 묵시적 갱신 차임 증감 청구권 등

 

 

 

목차

⊙ 1. 상가 임차인 원상회복 의무
⊙ 2. 상가 임차인의 차임연체
⊙ 3. 상가건물임대차 보호법 묵시적 갱신
⊙ 4. 상가건물임대차 보호법 차임증감청구권

 

 

1. 상가 임차인 원상회복의무

요즘과 같은 소상공인들이 힘든 시기에 상가 폐업을 할 때 임대인들과

마지막으로 해결해야 하는 임차인의 원상회복에 대해 알아보겠습니다.  

 

상가 원상회복 의무는 민법 제615조(차주의 원상회복 의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복해야 한다.

이에 부속시킨 물건을 철거할 수 있다.

 

민법 제654조(준용규정)에 의하면 제615조의 규정은

임대차에도 이를 준용한다.라고 되어 있습니다.

 

이와 같이 민법으로 규정되어 있기 때문에 상가 임대차 시에는

계약서 작성 전에 미리 임대인과 미리 원상회복 범위를 정하여

특약사항에 기재하는 방법으로 차후에 분쟁을 미리 예방할 수

있겠습니다.

 

특약으로 기재를 하지 않고 구두로 하면 나중에 증거가 남지 않으며

임대인은 그런 말을 한 적이 없다고 법으로 규정되어 있는 데로 원상

복구 요구를 하면 어쩔 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

기존 상가에 있는 시설을 그대로 승계한 경우를 알아보겠습니다.

이런 경우 임차인은 전 임차인으로부터 인수한 시설까지 원상복구를

한다고 생각하면 내가 설치를 한 것도 아닌데 내가 철거를 해야 한다고

하면 매우 부당하다고 판단할 것입니다.

 

이런 경우 다른 특약사항이 없으면 본인이 설치하거나 개조한 시설 부분에

대해서만 원상복구 의무가 있다고 대법원 판례가 있습니다.

 

대법원 1990.10.30. 선고 90 다카 12035 판결

전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터

임차하여 내부시설을 개조 단장했다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여

목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한

그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로써 임차인이 그가 임차를 받았을

때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상

회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.

  

하지만 이런 판례가 있기 때문에 임대인 입장에서는 특약으로 전부 원상회복을

요구를 할 수도 있고 임차인은 그렇게 할 수 없다고 양쪽 입장이 좁여지지

않는 경우가 많습니다.

 

만약에 부동산 공인중개사에 의뢰하여 계약을 하면 이 부분을 조율을 해서 계약을

진행할 수도 있고 아니면 임대인이 완강하면 계약서 특약사항에 무조건 기입해

달라고 하는 게 다반사입니다.

 

직거래 시에는 이런 부분까지 잘 알아 두시고 계약을 진행하시기 바랍니다.

 

 

2. 상가 임차인의 차임 연체

상가임대차 보호법 개정으로 인해 임대인은 임차인이 차임 연체액이 3기의

차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

 

이때 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때란 차임의 연체가 연속하여

3기에 이른 것을 의미하는 것이 아니라, 전후를 합하여 연체액이 3기에 

이르면 이에 해당한다는 것으로 보야야 한다.

 

다만, 임차인이 과거에 3기의 차임을 연체한 사실이 있어도 그 후 임차인이

전부 또는 일부를 지급하여 남아 있는 연체액이 3기 차임액에 달하지 않는

다면 임대인은 해지권을 행사할 수 없다.

 

반응형

 

상가임대차 보호법 개정 전에는 차임을 연체할 경우 계약갱신 요구를

거절을 할 수 있었지만, 법 개정으로 이제는 임대인은 계약갱신 요구를

거절을 할 수도 있고 아니면 계약을 해지를 할 수 있도록 임대인에게

선택의 할수 있도록 임대인에게 유리한 조건으로 되어 있습니다.

임차인은 차임을 연체할 경우 임대인이 계약의 해지를 요구할 수 있으니

이런 점을 유의하시면 좋겠습니다.

 

 

3. 상가건물 임대차 보호법 묵시적 갱신

상가건물 임대차 보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에

계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

묵시적 갱신

임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간 이내에

임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는

그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로

본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

 

묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수

있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

묵시적 갱신이 되면 전임 대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문에

보증금과 월 임대료도 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것이 됩니다. 

 

반응형

 

 

4. 상가건물 임대차 보호법 차임증감 청구권

상가건물 임대차 보호법 제11조(차임 등의 증감 청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이나

경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는

장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.

그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과

하지 못한다.

 

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이

있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

상가건물 임대차 보호법 시행령 제4조(차임 등 증액 청구의 기준)

법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구

당시의차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

차임증감의 효력 발생 시기는 증감 청구의 의사가 상대방에게 도달한 때에

효력이 발생합니다.

 

예를 들어 임차인이 계약갱신을 요구하였을 때 임대인이 5%의 차임 증액을

요구하였으면 효력 발생 시기는 임대인이 요구한 때부터 효력이 발생합니다.

 

마치며

오늘은 상가건물 임대차 보호법의 원상회복 의무 등에 대하여 알아보았습니다. 

 

이런 부분을 잘 알고 있으면 상가을 계약할 때 보다 안전한

계약을할 수 있다고 봅니다.

 

직거래로 상가를 계약하실 때에는 이런 기본적인 내용 말고도 확인하여야

할 사항이 많이 있습니다.

 

저의 포스팅 내용은 참고만 하시고 직거래가 아니고 부동산에서 상가를

계약을 하시면 전문 공인중개사와 상담을 하시면 됩니다.

 

공인중개사는 세무사와 달리 상담할 때 돈을 받지 않고 상담을 해줍니다.

 

함께 보면 좋은 글

상가 임대차 계약서 작성 방법 특약 사항 예시

일반 음식점 휴게 음식점 영업 신고 절차 방법

상가 임대차 계약서 작성 방법 특약 사항 예시

상가 계약 시 권리금 이란 권리금 계약

상가 임대차 보호법이란? 계약갱신요구권 10년 연장 상가임대차 보호법 적용범위

  

감사합니다.