상속주택 양도소득세 취득세

 

 

상속주택 취득세 양도소득세 알아보기

 

 

 

목차

⊙ 1. 상속주택 취득세
⊙ 2. 상속으로 인한 주택 등 취득세율
⊙ 3. 상속주택 양도소득세
⊙ 4. 양도소득세 계산구조

 

 

1. 상속주택 취득세

상속주택을 취득시에는 본인의 의지와는 무관하게 일어납니다.

 

그렇기 때문에 세법에서는 본인의 의지와 상관없게 주택을 무상취득 

하기 때문에 특례로 5년간 주택수에서 제외시켜 줍니다.

 

상속받은 날이 아니고

상속개시일인 피상속인의 사망일로부터 5년간 주택수에서 제외됩니다.

 

상속은 무상승계 취득이지만 승계취득은 유무상에 관계없이 취득세를

납부하여야 합니다.

※ 상속주택을 주택수에서 제외시켜주는 것이지 취득세는 납부  

 

무주택자가 상속주택을 받아 취득 할시에는

취득세 0.8% + 지방교육세 0.16% 취득세율 0.96%를 납부합니다.

 

이와 반대로 1 주택이 있는 경우 상속주택을 받을 시에는

취득세 2.8% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.16%

취득세율 3.16%를 납부합니다.

※주택면적에 따라 농어촌특별세가 비과세 될 수 있습니다. 

 

만약 조정대상 지역에 1 주택이 있고 상속주택이 아닌

일반 주택을 취득하게 되면 중과세율을 적용받아

취득세 8% + 농어촌특별세 0.6% + 지방교육세 0.4%

취득세율 9%를 납부하게 됩니다.

 

하지만 조정대상 지역에 1주택이 있고 상속주택을

무상승계 취득 시에는 중과세율을 적용받지 않습니다.

취득세율 3.16%

 

조정대상 지역에서 1 주택 + 상속주택이 있을 때

3번째 주택을 취득할 경우 상속주택은 주택수에서

제외하므로 3 주택 취득세 중과세율이 아닌

2 주택 중과세율 9%를 납부합니다.

 

 

2. 상속으로 인한 주택 등 취득세율 

상속주택 취득세율

 

1) 1가구 1 주택 취득세 0.8%, 농어촌특별세 비과세, 지방교육세 0.16%

2) 1 주택이 있는 경우 85㎡ 이상일 때

취득세 2.8%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.16%  

3) 1 주택이 있는 경우 85㎡ 이하일 때

취득세 2.8%, 농어촌특별세 비과세, 지방교육세 0.16%

 

신고납부기한

상속 개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월

외국에 주소를 둔 상속인은 9개월

※ 증여에 의하여 취득한 경우 계약일로부터 60일 이내  

 

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신고 납부하지 않거나 부족 신고 납부 시

미납세액 + 가산세

 

상속 농지 취득세율

취득세 2.3% 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.06%   

 

농지 2년 이상 자경한 자 

취득세 0.15%, 농어촌특별세 비과세, 지방교육세 0.03%

 

 

3. 상속주택 양도소득세

상속주택을 받아 2 주택이 된 경우양도기한에 관계없이

일반주택을 먼저 양도하는 경우1 주택 양도로 간주하여

비과세 규정을 적용함

 

비과세 대상에서 제외되는 경우

1) 미등기 주택을 양도한 경우

2) 기준면적 초과 부분의 주택부속토지(주택 정착 면적의 5배, 도시지역 밖은 10배)

3) 주택이 정착되지 아니한 주택의 부속토지만 분할 양도 시

단, 수용된 경우는 비과세

4) 1세대가 주택과 조합원 입주권을 보유하다가 주택을 양도한 경우

5) 실지 양도가액이 9 억원을 초과하는 고가주택을 양도한 경우

9 억원 이내까지는 비과세, 9 억원 초과분 과세

6) 매매계약서상의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우

 

※ 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우 2 주택 양도 적용

 

참고 재건축, 재개발 조합원 입주권(2006년 이후 취득한)주택은 아니지만

보유주택 계산 시 주택수에 포함

 

위 표와 같이 양도소득세 과세표준은 1,200 만원 이하 ~ 10 억원 초과

기본세율은 6% ~ 45%까지 적용됩니다.

 

거주 보유기간 계산 시부모님과 동일세대에 있으면서 상속주택을 받은 경우

주택 보유 거주기간을 부모님(피상속인) 보유 거주한 기간까지인정해 줍니다.

 

다만, 장기보유 특별공제는 본인 보유, 거주기간만 인정해 줍니다. 

 

조정대상지역에서 다주택자가

상속 개시 5년 이내에 매도하는 경우다주택자 중과세는 배제합니다.

 

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4. 양도소득세 계산 구조

① 양도가액 - 필요경비 = 양도차익

② 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액

③ 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준

④ 과세표준 * 세율 = 산출세액

⑤ 산출세액 - 세액공제 - 감면세액 등 = 납부세액

 

마치며

오늘은 상속주택의 취득세율과 양도소득세를

알아보았습니다.

 

세법은 개정이 자주 이루어집니다.

이점 유의하시고.

  

저의 포스팅 내용은 참고만 하시고 보다 상세한 것은

전문 세무사와 상담하시길 추천드립니다.

 

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감사합니다.