용도지구란 용도지구 분류 용도지구 세분

용도지구의 의의 용도지구 안의 건축제한

용도지구란

토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 용도지역의 제한을

강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관 · 안전

등을 도모하기 위하여 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

 

용도지구의 특징

ⓐ전 국토를 대상으로 하지 않고 국지적으로 지정됩니다.

ⓑ용도지역의 지정을 전제로 용도지역 위에 부가적, 추가적으로 지정됩니다.

ⓒ용도지구는 상호 간에 중복하여 지정될 수 있습니다.

 

용도지구의 분류

 

1. 법률에 의한 용도지구

국토교통부 장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장은 다음의 어느 하나에 해당하는 용도지구의 

지정 또는 변경을 도시 · 군 관리계획으로 결정합니다.(법 제37조 제1항)

 

①경관지구 : 경관의 보전 · 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구

 

②고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고 한도를

규제할 필요가 있는 지구

 

③방화지구 : 화재의 위험을  예방하기 위하여 필요한 지구

 

④방재지구 : 풍수해 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

 

⑤보호지구 : 문화재, 중요 시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물을 말한다) 및

문화적 · 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

 

⑥취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 · 개발제한구역 또는

도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구

 

⑦개발 진흥지구 : 주거기능 · 상업기능 · 공업기능 · 유통물류기능 · 관광기능 · 휴양기능 등을

집중적으로 개발 · 정비할 필요가 있는 지구

 

⑧특정용도제한지구 : 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설,

청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

 

⑨복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고

복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

 

⑩그밖에 대통령령으로 정하는 지구

 

용도지구의 세분

※중요시설물

항만, 공항, 공용시설(공공업무시설, 공공 필요성이 인정되는 문화시설 · 집회시설 · 운동시설 및 그밖에

이에 유사한 시설로서 도시 · 군 계획조례로 정하는 시설을 말한다), 교정시설 · 군사시설을 말한다.

 

용도지구 안의 건축제한

원칙

①지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도 · 종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 

국토계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로

정하는 기준에 따라 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정할 수 있습니다.

 

②용도지구 안의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도 · 종류 및 규모 등의 제한은 해당 용도지구의 지정목적에

적합하여야 합니다.

 

예외

 

1. 경관지구 안에서의 건축제한

①경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보호 · 형성에 장애가 된다고 인정하여 도시 · 군 계획조례가 정하는

건축물을 건축할 수 없다. 다만, 특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도 지사 · 시장 또는 군수가

지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위 안에서 도시 · 군 계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정

하여 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거 친경 우에는 그러하지 아니하다.

(법 제72조 제1항)

 

②경관지구 안에서의 건축물의 건폐율· 용적률 · 높이 · 최대 너비 · 색채 및 대지 안의 조경 등의 관하여는

그 지구의 경관의 보호 · 형성에 필요한 범위 안에서 도시 · 군 계획조례로 정한다.(법 제72조 제2항)

 

2. 고도지구 안에서의 건축제한

고도지구 안에서는 도시 · 군 관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다.

(법 제74조)

 

3. 방재지구 안에서의 건축제한

방재지구 안에서는 풍수해 · 산사태 · 지반 붕괴 · 지진 그밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시 ·

군 계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. 다만, 특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 ·

특별자치도지사 · 시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위 안에서

도시 · 군 계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 당해 지방자치단체에 설치된

도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다.(법 제75조)

 

4. 보호지구 안에서의 건축제한

보호지구 안에서는 다음 각호의 구분에 따른 건축물에 한하여 건축할 수 있다. 다만, 특별시장ㆍ

광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도 지사ㆍ시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 

아니하는 범위 안에서 도시ㆍ군 계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 관계

행정기관의장과의 협의 및 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친

경우에는 그러하지 아니하다. 
<개정 2005. 9. 8., 2012. 4. 10., 2017. 12. 29.>

①역사문화환경보호지구

「문화재 보호법」의 적용을 받는 문화재를 직접 관리ㆍ보호하기 위한 건축물과 문화적으로 보존가치가

큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 아니하는 건축물로서 도시ㆍ군 계획조례가 정하는 것

②중요시설물 보호지구 중요시설물의 보호와 기능 수행에 장애가 되지 아니하는 건축물로서

도시ㆍ군계획조례가 정하는 것. 
이 경우 제31조 제3항에 따라 공항시설에 관한 보호지구를 세분하여 지정하려는 경우에는 공항시설을

보호하고 항공기의 이ㆍ착륙에 장애가 되지 아니하는 범위에서 건축물의 용도 및 형태 등에 관한 

건축제한을 포함하여 정할 수 있다.

③생태계 보호지구 : 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 아니하는

건축물로서 도시ㆍ군 계획조례가 정하는 것

 

5. 취락지구 안에서의 건축제한

①자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물은 다음 별표 23과 같다.

②집단취락지구 안에서의 건축제한에 관하여는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한

특별조치 법령이정하는 바에 의한다.

 

6. 게발 진흥지구에서의 건축제한

①지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하는 개발 진흥지구에서는

지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획에 위반하여 건축물을 건축할 수 없으며,

지구단위계획 또는 개발계획이 수립되기 전에는 개발 진흥지구의 계획적 개발에 위배되지

아니하는 범위에서 도시ㆍ군 계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 있다.

②지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하지 아니하는 개발진흥지구에서는 

해당 용도지역에서 허용되는 건축물을 건축할 수 있다.

③제②항에도 불구하고 산업ㆍ유통개발 진흥지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 외에

해당 지구계획(해당 지구의 토지이용, 기반시설 설치 및 환경오염 방지 등에 관한 계획을 말한다)에

따라 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 갖춘 건축물 중 도시ㆍ군 계획조례로 정하는 건축물을 건축할

수 있다. <개정 2018. 1. 16., 2019. 8. 6.>

계획관리지역

계획관리지역에서 건축이 허용되지 아니하는 공장 중 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 것

①「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음ㆍ진동관리법」에 따른 배출시설의 설치

허가ㆍ신고 대상이 아닐 것

②「악취방지법」에 따른 배출시설이 없을 것

③「산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제9조 제1항 또는 제13조 제1항에 따른 공장설립

가능 여부의 확인 또는 공장설립 등의 승인에 필요한 서류를 갖추어 법 제30조 제1항에 따라

관계 행정기관의 장과 미리 협의하였을 것

자연녹지지역ㆍ생산관리지역ㆍ보전관리지역 또는 농림지역: 해당 용도지역에서 건축이 허용되지 않는

공장 중 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 것

①산업ㆍ유통개발 진흥지구 지정 전에 계획관리지역에 설치된 기존 공장이 인접한 용도지역의

토지로 확장하여 설치하는 공장일 것

②해당 용도지역에 확장하여 설치되는 공장부지의 규모가 3천 제곱미터 이하일 것.

다만, 해당 용도지역 내에 기반시설이 설치되어 있거나 기반시설의 설치에 필요한 용지의 확보가

충분하고 주변지역의 환경오염ㆍ환경훼손 우려가 없는 경우로서 도시계획위원회의 심의를 거친

경우에는 5천 제곱미터까지로 할 수 있다.

 

6. 특정용도제한지구 안에서의 건축제한

특정 용도 제한지구 안에서는 주거기능을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정하여

도시 · 군 계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.

 

7. 복합용도지역 안에서의 건축제한

복합용도지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 외에 다음 각 호에 따른

건축물 중 도시ㆍ군 계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있다.

마무리

이렇게 용도지구의 의의와 용도지구의 분류 용도지구 안에서의 건축제안에 대해

알아보았습니다.

 

개정된 내용까지 반영 하였습니다.

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용도지역에 관한 내용 참고

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감사합니다.