다가구 주택 원룸 임대차 계약시 주의사항 위험요소

다가구 주택 원룸 임대차 계약 시 주의사항 살펴보기

저번 포스팅에서 다가구 주택의 정의를 살펴보았는데요.

주택의 종류? 단독주택 공동주택 다가구주택 세대 구분형 공동주택 알아보기

주택의 종류? 단독주택 공동주택 다가구주택 세대구분형 공동주택 알아보기

다가구 주택은 건물 전체 소유자 즉 주인(임대인)이 한 사람인 주택을 말합니다.

공적장부인 건축물 대장을 확인하시면 호실별로 소유자가 구분되어 있지 않고

한 사람으로 등재되어 있습니다.

 

우리가 육안으로 확인할수 있는 건물은 보통 원룸 건물이 있습니다.

그 외 외관이 빌라와 비슷한 형태인데 공적장부인 건축물대장을 확인하여 보면

호실별로 각각 구분소유가 되어 있지 않고 한사람 이름으로 되어 있는 주택도 있습니다.

원룸 건물은 보통 노후에 임대수익을 목적으로 구매(매수)를 많이 하시는데요.

대부분의 원룸 건물들이 대출(근저당설정)이 많이 되어 있습니다.

대출이 많이 되어 있다보니 혹시 임대인이 사정이 안 좋아 경매에 넘어갔을 경우는

근저당 설정이 1순위이다 보니 전세금을 많이 주고 입주 하였을 경우

문제의 소지가 발생 할수 있습니다.

 

이런 문제의 소지를 미연에 방지하기 위해서는 특히 임대인과의 직거래 시

특별히 더 신중해야 합니다.

 

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저번 포스팅에서 등기사항증명서 보는 법과 발급방법을 알아보았죠.

등기사항전부증명서란?부동산 필수 확인 서류 발급 보는 방법

등기사항전부증명서란?부동산 필수 확인 서류 발급 보는 방법

먼저 등기사항전부증명서에서 을구의 소유권외의 권리 근저당 설정을 먼저 확인하셔야

합니다.

은행의 채권최고액을 확인합니다 보통 120%~130% 설정이 되어 있습니다.

 

그럼 예를 들어

1, 채권최고액이 4억 2천만원 설정되어 있는 건물

 

2, 건물의 시세를 먼저 파악해야 합니다.

건물 시세가 8억이라고 가정을 해보죠.

 

3, 경매가 진행이 되었다고 가정하였을 때 한번 두번 유찰된다고 가정하고

그럼 8억의 건물이 70% 5억 6천만원이 됩니다.

 

4, 원룸 건물의 총보증금을 확인하셔야 합니다.

총보증금 1억 1천만원

 

그럼 채권최고액+총보증금=5억 3천만원이 됩니다.

5억 6천만원-5억 3천만원=3천만원

그러면 3천만원이 맥시멈 전세보증금이 됩니다. 그 이상 하시면 배가 터진

원룸 건물이 됩니다.

이렇게 확인하고 계약을 하셔야 위험부담을 줄일 수 있습니다.

 

그러면 임차인을 보호하는 다른 법은 없어하는 분도 있을 거예요.

있습니다. 바로 소액임차인 최우선변제보증금입니다.

보증금 중 일정 금액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 받을 수 있는 권리입니다.

일정 금액입니다. 보증금 전액이 아닙니다.

그럼 소액임차인 최우선변제를 받을 려면 어떻게 하여야 할까요?

전입신고가 되어 있어야 합니다.(대항요건)

경매개시 결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 대항요건은 배당요구 종기까지 존속하고

있어야 합니다. 이렇게라도 해야지 보증금 일부를 받을 수가 있습니다.

 

소액임차인 최우선보증금 금액은 지역별로 다릅니다.

확인하는 방법은 PC 인터넷등기소 우측 아랫부분에 있습니다.

출처:인터넷등기소

여기에서 우리가 확인하여야 하는 부분은 기준시점 임차인 보증금 범위 보증금 중 일정액의

범위입니다.

기준시점은 등기사항전부증명서 근저당 설정 일자를 기준으로 확인합니다.

예를 들어 위 경상남도 기준으로 근저당 설정 일자가 2017년 2월 3일로 되어 있다고 보고

그러면 임차인 보증금 범위가 5천만원 이하이고(5천만원까지 포함되고 5천만원 넘어가면

소액임차인이 안됩니다.) 

보증금 중 일정액 범위가 1천7백만 원 이 됩니다.

*주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제받을 수 있어요.

 

마무리

여기까지 다가구 주택 원룸 계약 시 위험요소를 살펴보았습니다.

요즘 중개보수 비싸다고 많이들 하시는데 직거래 하실 때 꼭 잘 확인하시고

소중한 보증금 날리는 일 없이 꼼꼼하게 살펴보시고 계약하세요.

부족하지만 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.