경매 시 배당 순위 대항력 있는 임차인

 

배당순위 대항력 있는 임차인이란

경매 시 배당 순위에 대해 알아보겠습니다.

법원에서 경매 진행을 하니 경매비용이 0순위 가 되겠죠.

 

필요비

부동산을 유지 보수를 할 때 필요한 수리비용이나 유지비용을 이라고 보시면

됩니다.

 

예를 들어

수도관 동파 수리, 보일러 수리, 깨어진 유리 교체 등에 들어간 비용 등

그러나 간단한 교체(전구 교체, 문고리 교체, 등)는 수선 의무가 임대인에게 없습니다.

큰 수리의 경우에는 임대인에게 의무가 있습니다.

 

민법 제626조에 임대인에게 필요비 상환을 청구할 수 있다.

 

유익비

유익비는 수리를 하는데 들어간 비용이 아니라 부동산의 가치를 높이는데

사용한 비용 입니다.

 

임차인이 본인의 편의나 이익을 높이는데 설치한 비용은 유익비에 해당되지

않습니다.

 

예를 들어 부동산의 가치를 높이는 발코니 확장, 중문 설치, 등은 유익비에

해당하겠죠.

최우선 변제금(최우선 보증금)

상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해 최우선적을 배당을 받을 수

있는 권리입니다.

 

모든 보증금을 받을 수 있는 게 아니고 보증금 중 일부 금액을 받을 수

있습니다.

 

최우선 보증금 금액은 지역별로 다르고 근저당 설정 당시 날짜를 기준으로

정합니다.

 

최우선 보증금 확인하는 방법은 아래 포스팅을 참조해주세요.

다가구 주택 원룸 임대차 계약 시 주의사항 위험요소

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당해세란

해당 경매 부동산의 대한 세금과 가산금을 말합니다.

세금은 압류가 없어도 우선 배당이 됩니다.

 

경매 목적물에 부과된 국세 : 상속세, 증여세, 종합부동산세

경매목적물에 부과된 지방세 : 재산세

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가산금

보통징수되는 조세를 기간 내에 납부하지 않은 경우  미납세액에 부과되는 금액

(연체료 성격)

 

일반 가산금 : 체납 지방세 × 3%, 체납국세 × 3%

 

중가산금 : 납부기한 경과일로부터 1개월 경과할 때마다 체납세액의 1.2%의 중가산금을

부과함

중가산금은 체납국세가 100만 원, 체납 지방세가 30만 원 이상인 경우에 적용

중가산금은 최고 60개월을 초과할 수 없습니다.

 

※가산금에 중가산금을 부과하지는 않음

 

 

근저당권은 등기사항 전부 증명서에서 확인 가능합니다.

등기사항 전부증명서란? 부동산 필수 확인 서류 발급 보는 방법

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전세권

전세권 설정이란? 전세권 설정 방법 절차 전세권 등기 등기비용

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가등기 가처분 가압류 소유권외의 권리

가처분이란 가압류란 가등기란 소유권외의 권리 차이점

가처분이란 가압류란 가등기란 소유권외의권리 차이점

소비대차

빌려주는 사람의 돈이나 물건의 소유권을 이전하고, 빌리는 사람은 빌린 물건과

동일한 종류 · 질 · 양의 물건을 반환할 것을 약속함으로써 성립하는 계약.

 

대항력

임대차 계약을 하고 집을 인도받은 후 전입 신고를 한 임차인(상가는 사업자 등록)

다음날 0시에 효력이 발생함

확정일자 발급의 효력은 우선변제권 보증금을 돌려받을 수 있는 순서입니다.

 

경매에서 대항력의 효력이 발생하려면 말소기준 권리보다 선순위이어야 합니다.

 

말소기준 권리 종류

①저당권 ②근저당권 ③가압류 등기 ④압류등기

⑤경매개시 기입등기 ⑥담보가등기  ⑥전세권 등기

 

대항력 있는 임차인은 경매로 소유자가 바뀌어도 배당요구를 하지 않아도

계약기간까지 거주할 수 있고, 임차보증금 전액을 반환받을 수 있습니다.

그러므로 경매로 낙찰받을 시 배당요구를 안 한 대항력 있는 임차인이

있는지 필히 확인하시기 바랍니다. 배보다 배꼽이 더 커질 수가 있습니다.

 

선순위 임차인라면 배당요구를 하여 배당을 받을 수 도 있습니다.

 

판례

주택임대차 보호법 제3조, 제3조의 2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의

두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점,

경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측 가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때,

두 가지 권리를 점유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 진행되고 있는

경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우

보증금 전액에 관하여 낙찰자에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 

주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의

배당금을 지급받을 수 있을 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여

임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 낙찰자의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 

한경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 낙찰의 명도청구에 응할

수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.

 

마무리

배당순위와 대항력 임차인을 알아보았습니다.

 

전세나 월세에 구하시는 임차인 분들은 자기의 소중한 보증금을

지키기 위해 필히 전입신고와 확정일자를 받으시고, 등기사항 전부증명서에

선순위가 있는 확인 해 보시길 바랍니다.

 

경매를 낙찰받을 경락인 분들은 모든 부분을 잘 체크 하시어 좋은 금액에

낙찰을 받아 훌륭한 재테크 수단이 되었으면 좋겠습니다.

 

감사합니다.