주택 임대차보호법이란? 주택 임대차보호법 대항요권 주택임대차보호법 적용범위

주택 임대차보호법이란 주택 임대차보호법 대항요건 적용범위

주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 인정함으로써 국민

주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정되었습니다.

민법의 임대차에 대한 규정의 특별법이며, 편면적 강행규정의 성질을 갖습니다.

이 법의 위반된 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.

주택임대차 보호법의 적용범위는 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의

임대차에 관하여 적용됩니다.

주거용 건물에 해당여부는 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라

그 실지 용도에 따라서 정합니다.

임대차 계약 체결 당시를 기준으로 합니다.

 

판례를 보시면

.건물이 구조상 사용될 수 있을 정도의 실질적인 형태를 갖추고 있다면 무허가 건물이나,
사용승인을 받지 못한 건물도 주거용 건물에 해당한다.
.점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어
이를 임차한 소액임차인도 주택임대차 보호법상 보호를 받는다.

 

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우(겸용 건물)에도 적용됩니다.

비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 적용되지 않습니다.

주택임대차 보호법의 보호의 대상은 자연인(외국인 포함)에게만 적용되고

법인은 보호대상이 아닙니다.

 

주택의 등기를 하지 아니한 미등기 전세 관하여는 주택임대차 보호법을 적용합니다.(대항요건 충족)

일시 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않습니다.

 

대항요건이란 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 때 그다음 날(오전0시)부터 제삼자에 대하여

대항력이 생깁니다.(존속기간의 보장을 받을 수 있다는 걸 의미합니다.)

 

대항요건은 임의경매 시 배당요구 시까지 계속 존속하고 하고 있어야 합니다.

 

주택 인도를 안 받고 전입신고만 먼저 한 경우에는 대항력이 생기지 않습니다.

 

주택 인도와 전입신고 또 그 주택에 대한 근저당등기가 같은 날 이루어진 경우에는 시간의 선후와

관계없이 저당권 등기를 마친 자가 우선합니다.

 

경매시 보증금 우선변제권은 대항요건(주택의 인도, 전입신고)을 갖추고 임대차계약서상

확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의

환가대금에서 후순위권리자나그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

소액보증금의 최우선변제권 

보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권 자보다

우선하여 변제받을 수있는 권리입니다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청 등기 전에

대항요건을 갖추고 있어야 하며 대항요건은 배당요구 종기까지 존속하고 었어야 합니다.

 

우선변제권은 모든 임차인의 보증금 전액이 보호대상이며

최우선변제권은 소액임차인의 보증금 일부가 보호대상입니다.

소액보증금의 일정액 범위는 근저당권 설정 당시를 기준으로 하고 지역별로 구분되어 있습니다.

소액임차인의 자세한 범위는 인터넷등기소 홈페이지 보시면 오른쪽에 보시면 있습니다.

다가구 주택 원룸 임대차 계약시 주의사항 위험요소

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여기까지 주택임대차 보호법에 대하여 알아보았습니다.

감사합니다.